美国人的商业地产
2013-10-12
今天跟大家分享一个很有意思的观点，来自于国内投行出的一份研究美国购物中心的报告。以敝人对投行研究工作的理解，这篇报告虽然没有深入的远景预测，但总结的规律和数据还是比较客观、准确、可信的。
看完这份报告，总结如下几点跟各位分享：
第一，美国商业地产发展至稳定结构后，中小型购物中心占据市场绝对主流地位。如何打造“小而美"的产品，是美国房地产企业面对的主要问题。
第二，美国是车轮上的国家。郊区购物中心发达，如何发展“车轮文化上的购物中心”，是中国郊区商业发展的重要借鉴。
第三，一个企业单打独斗的时代已经过去。整合资本力量进行规模开发是王道。美国将这种团结整合通过金融机制转换到极致，通过证券化的产品募集社会资本投资。REITs成为推动商业地产发展的核心力量。
第四，中国的大型购物中心集中开发时代已经过去，大Mall类产品竞争已从红海变蓝海。中小型特色商业开发的时代正快速进入历史舞台。如果您还没意识到这个变化，市场很快会告诉你答案。即使是资本大鳄，没有核心专业竞争力，将会被毫不留情的洗牌。在坚持“小而美”战略的开发商领域，将产生新的王者。
下面跟各位分享招商证券做的商业地产美国市场专题研究的观点。
1、美国购物中心发展历程
美国工业化是从19世纪初到20世纪初基本完成，虽然开始晚于英德，但凭借着资源、人才、技术等因素，在1880年工业产值超过两国，跃居世界第一大工业国。在工业化前期阶段，美国工业生产年增长率高达4.7%，铁路业飞速发展，到1860年，铁路运输已承担全国超过2/3货运量。中期阶段，重工业占比明显上升，钢铁业、机械业、运输业发展惊人，教育事业蓬勃向上，为工业化提供人才，直接提高劳动生产率。在工业化中后期，城市化率攀升较快，表现为明显的产业聚集、区域专业化和人口集中化。
从20世纪50年代到80年代，美国服务业比重逐步上升，第三产业的GDP比重和就业人口比重从55.0%和56.6%上升到67.6%和67.8%，第二产业的GDP比重和就业人口比重略有下降，从40%和30.8%下降到30.2%和24.3%。中国第三产业自80年代后加速发展，2012年GDP占比与第二产业基本持平，未来上升空间较大。
美国适龄人口总量从80年代末达到顶峰并开始进入停滞期，新增住宅套数增量明显下降，空置率上升，可见住宅市场趋于饱和。随着美国政府在1986年推出REITS税收优惠政策，商业地产REITs价格指数在90年代后上升迅猛，开启了商业地产建设的热潮。零售巨头西蒙地产、写字楼巨头波士顿地产和工业地产巨头普洛斯都在90年代期间上市并扩大建设规模。
美国是购物中心的发源地，也是世界上发展最发达的国家之一。购物中心的成功关键因素包括地理交通的便捷，经济环境（人口密度、人均可支配收入、零售业发展等）的适应，以及雄厚资金的支持。纵观美国零售业发展历史，城市化率的提升、经济发展的增长与工业产业的提高，促就了购物中心特色不断变化，而每个节点的转变都伴随着科技的进步和人口的迁移。
1900-1950年: 萌芽期
重点城市波士顿、芝加哥和纽约分别在1897、1892及1904年投入地铁运营，市中心交通便利，大量人口从郊区搬往地铁沿线。市内零售业的发展以家庭式小型店为主，具有“沿街商业”特色。芝加哥市中心的“Market Square”是首个小型规划购物区，集办公、公寓、俱乐部等为一体，预示着地产开发商“购物中心”想法开始萌芽。
虽然汽车在1915年开始投入生产，但是由于受到三十年代的经济大萧条和后来第二次世界大战的影响，汽车普及率较小。小型百货商场为主要零售业态，分布于交通便利、易达性好以及人流量比较大的街道两旁，便于市民交流和物品周转。在此期间，全美共有27个地区型购物中心建成投入经营，大部分配有临街停车场设施。其业态形式也日渐丰富，位于俄亥俄州的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物先例,开始有露天表演吸引游客。
1950-1970年：快速成长期
当时最重要的一个发展趋势是以汽车带动各大产业发展，主要就是汽车带动高速公路的发展，把居民工作、购物和娱乐的板块拉得更远。另一方面也是由于传统大城市内交通拥堵，环境污染严重，居民生活条件恶化，城市人口开始向郊区迁移。大型购物中心数量在这个时期开始迅速发展，这段时间新增数量超120个，新增可租赁面积约1.2亿平方英尺。
传统的购物模式在这个时期发生了一次变革，购物中心建设郊区化，居民开始习惯周末开车到郊外，购买一周所需物品并存放与冰箱里，这也就是初期的功能性购物模式。购物中心的建筑模式也是针对其特点而设计，大量建立便捷的停车场，方便居民从高速公路下来停车购物，而中心内有各式各样货物满足居民要求。由于这些购物中心都在郊区，成本较低，所以大部分具有大型批发式的特点。沃尔玛在1962诞生，布局在郊区，主要在高速公路沿线。Sears也在该时期着重郊区销售。旺盛的市郊购物中心带动了其他商用物业的发展，很多批发商，工厂都相继建成。
1970-1990年：社会适应期
70年代中期，美国爆发了能源危机，石油价格暴涨，小汽车到郊区购物成本升高。开发商和城市规划部门开始对郊区化的商业地产发展进行了反思，考虑城市建设是否应该具备更多的休闲与购物设施，购物中心的发展也开始思考城市市区化发展的可能。
80年代初，兴起了回归都市的浪潮，商业地产迎来了第二次改革。一方面开发商对已有的功能性购物中心进行改造完善，比如加入巨型的影院系列和游乐场设施，改造具有单一功能的购物中心，另一方面在都市文化基础上增添休闲要素。1976 年波士顿的Quincy Market的建成，是第一个“欢乐集市”，使老的市镇得到重生。而后芝加哥在市内建起第一个直立的购物中心Water Tower Place，内有7 层楼的商铺，22 层楼的酒店和40 层楼的公寓。
1990-2010：成熟饱和期
由于信息科技的发展和网络购物模式的兴起，越来越多的网店对传统店面发起冲击，很多零售商也逐渐开展在线业务推广产品。90年代初，新建购物中心体量下降了约70%，归因于当时的信用危机和公司翻新与改造购物中心计划。行业特点逐渐演变为注重节能环保意识，融合新设计理念并增加业态组合变化。1993年，REITs融资模式启动，波士顿地产、西蒙地产等行业巨头开始并购小公司，迅速扩张经营规模并建立独有的品牌特色。
业态组合多样性和新型购物中心理念在明尼苏达州的“The Mall of America”完美体现。作为集合游乐公园、夜总会、餐饮业等业态的一个超大型购物中心，占地面积39万平方米，仅约一半面积用于零售。该中心是公认为娱乐业和零售业完美结合的新型购物区佼佼者。
2、美国购物中心的规模结构与效益
2010年，美国大大小小的购物中心共计107773个，单体出租面积小于10万平方英尺（约9300方平方米）的网点数占82.60%，出租面积占32.19%。相对应，单体出租面积大于100万平方英尺（约9.3万平方米）的网点数仅占0.47%，面积总量占9.25%。若横向观察1990年以后的数据，其分布情况大体如此。由此可见，美国购物中心经过近百年的发展历史，呈现出较为稳定的规模结构分布，中小型网点数占比超90%。
购物中心的规模分布规律和经营规律应对我国购物中心的选址和开发形成良好借鉴意义。在开发规模超过10万平方米的超大型购物中心应当十分谨慎，健全开发体系，全面考虑区位选址、交通条件、周边消费支撑力和商家特色等重点因素。
自进入90年代后的产业成熟期，由于建筑开发成本、人口增量逐渐放缓和老龄化结构家具，新增可租赁面积逐年减少，每个购物中心所覆盖人口数量从1990年的3275人降至2010年的2874人。每平方米的销售额在进入2000年后维持在稳定水平。
从美国历史经验来看，购物中心的发展受到人口结构、商业发展状况与汽车保有量等多种因素影响。零售业的发展和人均可支配收入的情况很大程度决定了购物中心的经营情况，汽车保有量、商圈人口分布等则是影响其郊区化进程的重要原因。
3、政策激发商业地产市场大发展，成为市场最活跃的资本力量
随着美国政府在1986年推出REITs税收优惠政策，REITs及商业地产在90年代后期开始发展迅猛；美国是REITs发展历史最长的国家，关于REITs的法律法规也是目前世界上最为系统和完备的，截止至2012年底，美国共有172家REITs，总市值超6000亿美元。
4、中国的借鉴：一线城市：扩展郊区，业态形式更丰富
以北京为例。北京汽车保有量为191辆每千人，与美国470辆每千人的数字尚有较大差距，但北京汽车保有量已远高于全国平均水平，为其郊区购物中心的发展提供一定支持。
目前北京市区内拥有37个购物中心，市区购物中心逐渐达到饱和并逐渐向郊区扩展，汽车保有量从2003年的74辆每千人迅速升至2012年的191辆每千人，同时北京的地铁线的覆盖网络很广，确定了购物中心郊区化的可能性。
奥特莱斯已经在北京郊区逐步兴起，分布的地点在四环以外，靠近地铁沿线或者是公路主要干线，这种工厂直销型购物点未来发展空间较大。未来郊区购物中心物业继续扩散，类似“Mall of America”的超大型购物中心有望建成。
二三线城市：布局市中心，购物娱乐两不误
我国二三线现阶段特点与美国购物中心快速成长阶段相似，该时期特点主要有3个：规模快速扩张、推展具有层级性（由大城市扩展至中小城市）、开发郊区物业。
规模快速扩张：截止至2011年底，全国购物中心总量将达到2500家，预计到2015年，全国新增购物中心将超过1300家。现阶段全国各大城市都掀起建立购物中心的狂潮，根据世邦魏理仕的调查研究，全球城市购物中心在建面积前十位的排名中，中国城市占据7位，其中成都以252万平居首，比所有86个欧洲城市在建面积总和多。在总共参与排名的180个城市中，中国城市占据一半排名。
推展具有层级性：目前二三线城市建筑规模明显大于一线城市。根据中国购物中心产业咨讯报告，二三线城市较一线城市表现出更高的消费率，更能带动购物中心发展。北上广深消费率（居民个人消费和社会消费总额占当年GDP的比率）仅在0.3左右，其他二线城市平均约0.6，体现出二三线市场的发展空间。从租金和空置率水平上看，二线城市平均空置率与一线城市基本持平，租金上涨空间较大。
开发郊区物业：美国在该时期由于汽车产业的推动，高速公路快速发展，郊区物业兴起。在中国，每千人只有59辆汽车，远远低于美国当时水平，基于部分地区交通设施不健全和居民购物模式等原因，限制了中国二三线城市购物中心往郊区扩散的进度，购物中心还是集中在市中心繁华地区或地铁沿线。
未来发展方向：业态形式更为丰富，集写字楼、住宅和购物中心为一体的大型城市综合体有望在近市郊建成，郊区物业开发有一定限制。
